どれがどれ？1つの不動産に5つもある価格

【１】５つの評価方法

１．公示地価/基準地価

公示地価は国土交通省が、基準地価は都道府県が年に1回公表する土地の価格です。
全国で最も高い地価や地価上昇率などが話題となり、よくニュースや新聞に取り上げられることで知られる価格です。
この地価の主な目的は、公共用地の適正な取得価格の算定に役立てることにあります。

２．相続税評価額（相続税路線価）

耳にすることの多い「路線価」と呼ばれる価格です。
路線価は、道路に付けられた価格で、その道路に面する宅地1平方メートルあたりの評価額が毎年7月に国税局・税務署で公表されます。
この地価は、名前の通り、相続税の税額を決めるための評価額です。

３．固定資産税評価額（固定資産税路線価）

一般的によく知られている税金の一つとして、固定資産税があります。
固定資産税は建物や土地に対して毎年課税される税金です。
その固定資産税を決めるための評価が、固定資産税評価額になります。
ちなみに、固定資産税評価額は実際の価格よりも安い評価額になります。

４．鑑定評価額

相続などに関連して客観的な評価額を知りたい場合は、不動産鑑定士に依頼して不動産鑑定評価書を作成します。
不動産鑑定士が作成する不動産鑑定評価書は高い証明力があります。公示地価/基準地価も鑑定評価書に記載される不動産鑑定士が算出した鑑定評価額をベースとします。
ただ、鑑定評価額は第三者視点の価格に過ぎませんので、売主と買主の事情により鑑定評価額で取引されないこともよくあります。

５．実勢価格

実勢価格は、実際に土地の売買契約が成立した価格のことです。
国土交通省が不動産取引を行った当事者にアンケート調査を行い、データを集め、公開しています。
実勢価格は過去の取引データですが、売却価格の参考にはなるでしょう。

【２】評価額や売却価格が下がる条件

評価額は不動産の個別要因を考慮していませんので、個別要因によっては評価額や売却価格が下がることがあります。

例えば、土地は正方形に近ければ評価額や売却価格が上がる傾向があり、三角形のような形状の土地は評価額や売却価格が下がります。

その他、不動産の評価が下がるのは下記のような場合です。

• 形が悪い
• 建物が建てにくい
• 境界確定がされていない
• 日が当たらない
• 土壌汚染がある
• 道路に面していない
• 土地の一部に道路（里道・水路）が通っている
• 墓地に隣接している
• 高圧線が上に通っている
• 古家があり、動産物が残っている

「日が当たらない」「墓地に隣接している」「高圧線が上に通っている」などのマイナス要因に対応するのは難しいですが、「形が悪い」「建物が建て難い」「土地の境界があいまい」「土壌汚染がある」「道路に面していない」「土地の一部に道路が通っている」などは、土地の開発によって改善できるかも知れません。

ランド・フリーダムでは、不動産の直接買取や土地の開発事業を行っておりますので、「形が悪い」「建物が建て難い」「土地の境界があいまい」「土壌汚染がある」「道路に面していない」「土地の一部に道路が通っている」などでお困りの方は是非、ご相談ください。

土地開発を行っている不動産会社として、他社にはない視点でご対応させていただきます。